Was kann man tun, wenn die KfW einen Kredit wegen angeblicher Nichteinhaltung der Förderkriterien kündigen lässt?

von Dr. Thomas Meschede

In unser Fachkanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht haben wir es inzwischen häufiger mit Fällen KfW-geförderter Baukredite zu tun, in denen es zu unerfreulichen Auseinandersetzungen mit der beratenden Bank oder einem selbständigen Finanzierungsberater kommt.

Es geht hier um Fälle, in denen die KfW eine Kreditzusage ausgesprochen hat und die, die Darlehensmittel als Kredit durchreichende Bank Jahre später wegen angeblicher Nichteinhaltung der Förderkriterien oder sogenannter „Förderschädlichkeit“ zur Kündigung des Darlehensvertrages mit dem Kunden auffordert. Häufig wird als Kündigungsgrund ein „förderschädlicher Vorhabensbeginn vor Antragstellung“ genannt.

Wann ist ein „förderschädliche Vorhabensbeginn vor Antragstellung“ anzunehmen?

In dem Merkblatt der KfW zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Wohngebäude mit der Nr. 261) ist dargestellt, dass der Antrag bei der KfW vor Beginn des Vorhabens zu stellen ist. Bei Antragstellung zum förderfähigen Ersterwerb eines Gebäudes gilt der Abschluss des Kaufvertrages als Vorhabenbeginn.

In der „Anlage 2 zur KfW-Information für Multiplikatoren vom 02.06.2021“ wird der „förderschädliche Vorhabensbeginn vor Antragstellung“ näher erläutert. Dabei ist an mehreren Stellen von dem „Kreditantrag“ und dem „Förderantrag“ die Rede. Zudem findet sich dort der Hinweis, dass Bauträgerverträge als Grundstückskaufverträge gelten und der Abschluss des Kaufvertrages als Vorhabensbeginn gilt. Der „Förderantrag“ ist vorher zu stellen.

Der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über den Kauf einer Immobilie darf somit erst nach Zugang des Kreditantrags oder des Förderantrags bei der KfW abgeschlossen werden. Leider ist es in der Praxis leider immer mal wieder passiert, dass diese Reihenfolge nicht eingehalten wurde. Die durchreichende Bank (häufig die Hausbank des Betroffenen) wird von der KfW dann zur Kündigung des Darlehensvertrages aufgefordert.

Der Schaden ist dann natürlich groß: neben dem Wegfall des Förderzuschusses in Höhe vieler tausender Euro erleidet der Kreditnehmer zudem einen hohen Zinsscha-den, da er nun eine Umfinanzierung zu einem – mitunter deutlich – höheren Zinssatz abschließen muss.

Ist die Kündigung wirksam?

In derartigen Fällen ist anwaltlich zunächst zu prüfen, ob die Kündigung der durchleitenden Bank überhaupt wirksam ist. Grundsätzlich kann sich der Kündigungswillige, also die Bank, nicht auf solche Umstände stützen, die ihr bereits zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung bekannt waren. Erst recht soll sich der Kündigungswillige nicht auf Umstände berufen können, die auf seinem eigenen Prüfungsversäumnis beruhen. Lässt sich nachweisen, dass der Bank oder der KfW die Nichteinhaltung der Fördervoraussetzungen bei Darlehensgewährung bekannt waren oder dass sie ein eigenes Prüfungsversäumnis trifft, kann der Bank oder der KfW die Kündigung nach Treu und Glauben verwehrt sein.

Zudem kann eine Bank einen Darlehensvertrag gemäß § 314 Abs. 3 BGB nur innerhalb einer angemessenen Frist fristlos aus wichtigem Grund kündigen, nachdem sie von dem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Diese Regelung beruht auf der Erwägung, dass der Kunde in angemessener Zeit Klarheit darüber erhalten soll, ob von einer Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird, und dass der Kündigungsberechtigte mit längerem Abwarten zu erkennen gibt, dass für ihn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses trotz des Vorliegens eines Grundes zur fristlosen Kündigung nicht unzumutbar ist.

Haftung der beratenden Bank oder des Finanzierungsberaters

Sofern die Kündigung des Darlehensvertrages als wirksam anzusehen ist, stellt sich die Frage nach einer Haftung der beratenden Bank oder des Finanzierungsberaters.

Im Rahmen eines Finanzierungsberatungsvertrages besteht die Verpflichtung zur umfassenden Beratung über alle in Betracht kommenden Finanzierungsmodelle. Die Beratung und Empfehlung müssen deren Vor- und Nachteile umfassend, richtig und verständlich erläutern und auf Bedenken hinweisen. Über die Möglichkeit öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen, muss der Finanzierungsberater erschöpfend Auskunft erteilen. Die Voraussetzung der KFW-Förderung müssen von einem Finanzierungsberater / Finanzierungsvermittler bei Antragstellung somit in der Regel berücksichtigt und zur Grundlage der Abläufe gemacht werden.

Hierzu gehört, den Antrag auf Bewilligung von Fördermitteln bei der KfW für den oder die Kunden rechtzeitig im Sinne der Förderbedingungen zu stellen. Dieses ihm übertragende Geschäft muss der Finanzierungsberater sorgfältig und sachkundig erledigen.

Bei Verletzung dieser Pflicht steht dem Kunden ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die beratende Bank oder den selbständigen Finanzierungsberater wegen der Pflichtverletzung eines Geschäftsbesorgungsvertrages zu.